Το Golden Visa 2026 λειτουργεί πλέον με εντελώς διαφορετικά ποσά επένδυσης από ό,τι πριν λίγα χρόνια. Τα ελάχιστα ποσά επένδυσης αυξήθηκαν σημαντικά και αυτό προβληματίζει τόσο υποψήφιους αγοραστές όσο και τους μεσίτες. Αν εκπροσωπείτε ξένους πελάτες που ενδιαφέρονται για αγορά ακινήτου, το να γνωρίζετε ακριβώς τι ισχύει είναι απαραίτητο.

Σε αυτό το άρθρο, η ομάδα μας αναλύει τα τρία επίπεδα επένδυσης που ισχύουν σήμερα. Επίσης, θα δούμε ποιες περιοχές ανήκουν ανά επίπεδο, και τι πρέπει να προσέξει ένας μεσίτης όταν διαχειρίζεται τέτοιου είδους συναλλαγές.

Γιατί άλλαξαν τα ποσά του Golden Visa

Οι αλλαγές του 2024 διαμόρφωσαν ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο. Το πρόγραμμα ξεκίνησε με ενιαίο όριο των 250.000 ευρώ σε όλη τη χώρα. Σταδιακά, όμως, οι τιμές σε περιοχές όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλή νησιά άρχισαν να αυξάνονται υπερβολικά, εν μέρει λόγω της ζήτησης από ξένους επενδυτές. Το αποτέλεσμα ήταν οι Έλληνες αγοραστές να δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να ανταγωνιστούν αυτές τις τιμές. Η κυβέρνηση αναθεώρησε το πλαίσιο σε φάσεις, με στόχο να μειώσει την πίεση στη στεγαστική αγορά στις πιο δημοφιλείς περιοχές, διατηρώντας παράλληλα το πρόγραμμα ελκυστικό στην υπόλοιπη Ελλάδα. Το αποτέλεσμα είναι ένα σύστημα τριών ζωνών, με διαφορετικό ελάχιστο ποσό ανά περίπτωση.

Τα τρία επίπεδα επένδυσης το 2026

• Ζώνη Α, €800.000. Ισχύει για την Αττική (συμπεριλαμβανομένης όλης της Αθήνας), τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη, και κάθε νησί με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Το ακίνητο πρέπει να είναι ενιαία μονάδα τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων.
• Ζώνη Β, €400.000. Ισχύει για την υπόλοιπη Ελλάδα: μεγάλο μέρος της Πελοποννήσου, την Κρήτη εκτός δημοφιλών σημείων, μικρότερα νησιά, και την ενδοχώρα. Ισχύει ο ίδιος περιορισμός των 120 τ.μ. σε ενιαία μονάδα.
• Ζώνη Γ, €250.000. Αφορά αποκλειστικά ακίνητα που μετατρέπονται από επαγγελματική σε οικιστική χρήση, ή διατηρητέα κτίρια που αναπαλαιώνονται πλήρως. Ισχύει σε όλη την Ελλάδα, ακόμη και εντός της Ζώνης Α. Εδώ επίσης επιτρέπεται η αγορά περισσότερων του ενός ακινήτων για να συμπληρωθεί το ποσό.

Ένα σημείο που συχνά ξεφεύγει. Σύμφωνα με Get Golden Visa, δεν επιτρέπεται υποθήκη στο ακίνητο που χρησιμοποιείται για την αίτηση Golden Visa. Επιπλέον, το ίδιο το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) όπως αναφέρει το Global Citizen Solutions.

Ποιες περιοχές «μπερδεύουν» τους αγοραστές

Πολλοί ξένοι επενδυτές, και αρκετοί μεσίτες, δυσκολεύονται να καταλάβουν γιατί ένα ακίνητο στη Γλυφάδα εμπίπτει στα €800.000 ενώ ένα αντίστοιχο στην Καλαμάτα στα €400.000. Η λογική είναι απλή: η Ζώνη Α καλύπτει τις περιοχές όπου η ζήτηση Golden Visa είχε τη μεγαλύτερη επίδραση στις τιμές κατοικίας για τους ντόπιους. Αν εκπροσωπείτε πελάτες σε παραθαλάσσιες ή τουριστικές περιοχές, αξίζει να επιβεβαιώνετε πάντα σε ποια ζώνη ανήκει η συγκεκριμένη τοποθεσία πριν προχωρήσετε σε προσύμφωνο, ειδικά σε όρια δήμων που εκτείνονται σε περισσότερα του ενός νησιά ή περιοχές.

Η επιλογή των €250.000 της Golden Visa 2026: ευκαιρία για ... «μετατροπές»

Η φθηνότερη διαδρομή του Golden Visa 2026 παραμένει η μετατροπή γραφείων, αποθηκών ή παλιών καταστημάτων σε κατοικίες, καθώς και η αναπαλαίωση διατηρητέων κτιρίων. Σε κάθε περίπτωση, η μετατροπή ή η ανακαίνιση πρέπει να έχει ήδη ολοκληρωθεί πριν κατατεθεί η αίτηση. Αυτή η κατηγορία μπορεί να αποτελέσει σημαντική ευκαιρία για μεσίτες που έχουν πρόσβαση σε τέτοια ακίνητα, ειδικά σε αστικά κέντρα με πολλά κενά επαγγελματικά κτίρια. Ο λόγος είναι απλός: το ελάχιστο ποσό επένδυσης είναι χαμηλό, και παράλληλα, ο μεσίτης αποκτά πρόσβαση σε μια κατηγορία ακινήτων που δεν καλύπτεται από τις άλλες δύο ζώνες. Τέτοια ακίνητα χρειάζονται συνήθως παραπάνω προβολή, γιατί οι υποψήφιοι αγοραστές θέλουν να παρακολουθούν την πρόοδο της μετατροπής ή της ανακαίνισης. Ένα σύστημα με επαναχρησιμοποιήσιμα credits προβολής, όπως αυτό της Realista.gr, βοηθά έναν μεσίτη να κρατά τέτοιες καταχωρήσεις σε προβεβλημένη θέση όσο διαρκεί η διαδικασία, χωρίς επιπλέον κόστος ανά ακίνητο.

Τι πρέπει να προσέξουν οι μεσίτες

Η διαχείριση πελατών Golden Visa διαφέρει σημαντικά από μια συνηθισμένη πώληση. Οι ξένοι αγοραστές συνήθως χρειάζονται:

• Εξ αποστάσεως προβολή του ακινήτου, μέσα από βίντεο και φωτογραφίες 360°, καθώς συχνά ψάχνουν πριν καν επισκεφθούν την Ελλάδα
• Σαφήνεια για τη ζώνη επένδυσης στην οποία ανήκει το ακίνητο
• Ξεκάθαρη εικόνα των περιορισμών χρήσης (χωρίς υποθήκη, χωρίς Airbnb)
• Ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα για τον νομικό έλεγχο

Εδώ παίζει ρόλο και η ίδια η πλατφόρμα που χρησιμοποιεί ο μεσίτης. Ένα μοντέλο με ενιαία μηνιαία συνδρομή, απεριόριστες καταχωρήσεις και απεριόριστα leads, επιτρέπει να προβάλλονται όσα ακίνητα Golden Visa χρειάζεται, σε όλες τις ζώνες, χωρίς κόστος ανά καταχώρηση ή περιορισμό στις επαφές με υποψήφιους αγοραστές.

Συμπέρασμα

Εν κατακλείδι, το Golden Visa 2026 παραμένει μια από τις πιο ισχυρές επιλογές για ξένους επενδυτές που θέλουν κατοικία στην Ελλάδα. Τα νέα ποσά ανά ζώνη όμως σημαίνουν ότι κάθε συναλλαγή χρειάζεται προσεκτικό σχεδιασμό εκ των προτέρων. Οι κανόνες του Golden Visa περιλαμβάνουν νομικές και φορολογικές λεπτομέρειες που διαφέρουν ανά περίπτωση. Συνιστάται πάντα η συμβουλή δικηγόρου ή φοροτεχνικού πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή. Αν διαχειρίζεστε ακίνητα σε περισσότερες από μία ζώνες επένδυσης, μια πλατφόρμα με απεριόριστες καταχωρήσεις όπως η Realista σας βοηθά να τα προβάλλετε όλα. Μάθετε περισσότερα για το πρόγραμμα συνδρομών της Realista.gr.

Συχνές Ερωτήσεις

1. Ποιο είναι το ελάχιστο ποσό για το Golden Visa 2026;
   Εξαρτάται από την περιοχή: €800.000 στις ζώνες υψηλής ζήτησης, €400.000 στην υπόλοιπη Ελλάδα, ή €250.000 για μετατροπές και αναπαλαιώσεις.
2. Μπορεί κάποιος να πάρει δάνειο για το ακίνητο του Golden Visa;
   Όχι. Το ακίνητο που χρησιμοποιείται για την αίτηση δεν μπορεί να είναι υποθηκευμένο.
3. Μπορεί το ακίνητο να νοικιαστεί μέσω Airbnb;
   Όχι, τα ακίνητα Golden Visa δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση.
4. Καλύπτει το Golden Visa και την οικογένεια του επενδυτή;
   Ναι, χωρίς επιπλέον επένδυση. Καλύπτονται ο/η σύζυγος ή σύντροφος, τα παιδιά έως 21 ετών (έως 24 αν σπουδάζουν), καθώς και οι γονείς τόσο του επενδυτή όσο και του/της συζύγου.
5. Πόσο καιρό διαρκεί η διαδικασία έκδοσης Golden Visa;
   Συνήθως 6 έως 9 μήνες από την υποβολή της αίτησης, ανάλογα με το φόρτο εργασίας των αρχών.